Tribunalul Mureș. Antecontract vânzare teren. Lipsa achitării prețului împiedică pronunțarea hotărârii care ține loc de act autentic (Decizia civilă 577/2025)
Cuvinte cheie: Tribunalul Mureș, antecontract, vânzare teren, hotărâre care ține loc de act autentic, preț neachitat, condiții validitate, acțiune respinsă
a) Situația de fapt
Reclamanții au încheiat în anul 2006 cu pârâții un antecontract de vânzare–cumpărare, autentificat sub nr. 172/03.04.2006, având ca obiect un teren intravilan de 2.104 mp și o casă cu teren aferent de 700 mp. Prețul convenit a fost de 50.000 lei, din care la semnarea antecontractului s-a achitat suma de 17.500 lei, restul de 32.500 lei urmând să fie plătit la data încheierii contractului autentic. Ulterior, reclamanții au încheiat cu vânzătorii contract autentic doar pentru imobilul casă și terenul de 700 mp, la un preț de 25.000 lei.
În privința terenului de 2.104 mp, reclamanții au invocat antecontractul și au solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, arătând că obligațiile pârâților de intabulare nu au fost respectate. Prima instanță a respins cererea, reținând că nu este îndeplinită condiția calității de proprietar a promitenților–vânzători, întrucât terenul apare înscris pe numele altor persoane în cartea funciară.
În apel, reclamanții au arătat că expertiza topografică stabilește corespondența între terenul din antecontract și cel înscris în titlul de proprietate, iar concluzia primei instanțe privind lipsa calității de proprietar ar fi eronată. Totodată, aceștia au susținut că au achitat aproape integral prețul, rămânând doar o diferență de 7.500 lei.
b) Argumentele Tribunalului Mureș
Instanța de apel a analizat cu prioritate îndrituirea reclamanților de a obține o hotărâre care să țină loc de act autentic, întrucât numai în prezența acestei condiții se poate discuta și despre înscrierea imobilului în cartea funciară. Tribunalul a constatat că antecontractul încheiat în 2006 întrunește condițiile de valabilitate prevăzute de vechiul Cod civil (art. 969 C.civ. 1864), cuprinzând toate elementele esențiale ale vânzării: consimțământul valabil exprimat, identificarea imobilului și prețul determinat.
Cu toate acestea, instanța a subliniat că pentru a putea pronunța hotărârea care să țină loc de act autentic, reclamantul trebuie să probeze că și-a îndeplinit obligația de plată a prețului, fie prin executarea efectivă, fie printr-o ofertă reală și consemnarea sumei la dispoziția pârâtului, conform art. 1011 Cod civil 1864 și normelor de procedură civilă incidente.
Tribunalul a respins interpretarea reclamanților potrivit căreia prin plata sumei de 25.000 lei la încheierea contractului autentic pentru casa și terenul de 700 mp s-ar fi acoperit și o parte din prețul terenului de 2.104 mp. Contractul autentic menționează expres că suma de 25.000 lei reprezintă exclusiv prețul imobilului vândut (casa și terenul de 700 mp), iar nu o plată suplimentară raportată la antecontract.
Mai mult, chiar dacă reclamanții au declarat în fața primei instanțe că sunt dispuși să consemneze suma de 7.500 lei, oferta de plată nu a fost urmată de consemnarea efectivă a banilor, astfel cum impun dispozițiile legale. În lipsa acestei formalități, instanța nu poate considera obligația ca fiind executată. În realitate, diferența de preț rămasă neachitată era de 25.000 lei, sumă semnificativ superioară celei invocate de apelanți.
În consecință, Tribunalul a apreciat că neexecutarea obligației esențiale de plată a prețului împiedică pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, indiferent de celelalte condiții ale antecontractului.
c) Soluția instanței
Pentru aceste motive, Tribunalul Mureș, prin Decizia civilă nr. 577/2025 din 23.09.2025, a respins ca nefondat apelul reclamanților și a menținut soluția primei instanțe, constatând că cererea pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic este nefondată în lipsa achitării integrale a prețului sau a unei oferte reale de plată.